相关机构预测，到2022年，宝能地产股权价值至少超过5000亿元，甚至可能超过7000亿元，盈利超过400亿元。按照这个数据，宝能地产将成为全球最有价值的房地产公司。
姚建辉比较传统，也希望自己能踏踏实实做好手头的生意。而姚振华一直想通过有未来发展空间的新兴产业做大事，做大企业，做大投资。专门搞实业，赚慢钱，不是姚振华喜欢做的事情。所以前海人寿的创建，万科的收购，汽车的打造，都是姚振华一手促成的。
就在三年前，2017年3月20日，宝能汽车有限公司成立。主营业务涵盖传统和新能源汽车及核心零部件的研发、制造、销售和售后服务等相关业务。同年12月，宝能集团以66.3亿元收购奇瑞旗下观致汽车51%股权，计划持续5年，每年投资100亿元。
姚振华认为，房地产行业面临的压力越来越大，估值越来越低，所以选择推迟上市，可能是因为对目前的市场环境和房地产行业的估值不满意。包括恒大许家印、姚振华在内的跨界人士，需要的是另一个行业，这个新的行业就是造车，继续他们商业帝国的延续。
汽车行业是一个长期的行业。作为工业革命带来的核心产品，已经形成了相当长的产业链。不仅产业本身的发展会对经济增长产生一定的扩张或多重乘数效应，还会带动一系列相关产业的发展。
“这更像是一个融资计划，上市只是一个说服投资人的理由。”目前，房地产公司在a股上市几乎没有成功的概率，但在h股上市，就不得不牺牲估值，讲一个不一样的故事。对于姚建辉执掌的宝能地产来说，上市意味着整合，意味着从复杂的运营走向公开透明，其中不乏阵痛。
这一次，姚氏兄弟真的要一刀两断了。但是，这种切割并不一定是因为两兄弟经营理念的不合。更多的解读是两兄弟砍掉了宝能系的业务。一旦一方爆了，另一方不会受牵连，宝能系的火种还能留着。
“房有车”的理念确立，玩转地产的战术深深植根于姚氏兄弟的基因中。所以也就不难理解，我们现在看到的这个游戏，用汽车行业的眼光来衡量，是多么的不可思议。
Ipo电动车风口
李斌很久以前说过，“汽车的未来一定是智能电动汽车”。随着特斯拉、蔚来、小鹏、理想的崛起，以及比亚迪新能源板块的回暖，越来越多的消费者开始接受电动汽车，自然资本也越来越看好电动汽车。不能不说，姚老板赌对了大方向。
媒体眼中“低调而神秘”的姚振华，2017年3月被保监会禁入十年，卸任前海人寿董事长，但他并没有闲着，也没有失去对前海人寿的控制权。2018年，姚振华抛售万科股份套现257亿元，大力布局新能源汽车。
据权威机构测算，到2030年，我国新能源汽车产销量将达到1750万辆，市场空间巨大。过去几十年来，中国经济一直在稳步增长，企业家净资产的几何增长与资本市场弥合产业和资本之间的差距有关。借助借壳IPO，实体企业的利润可以获得十倍甚至几十倍的溢价，穿梭于不同的资本市场，可以带来可观的估值差。市场上的“点石成金”效应，使得融资反赌、上市鲤鱼跃龙门、借壳捉迷藏等操作得以蓬勃发展。
按照a股正常的上市节奏，每年IPO数量为200家，一家要上市的公司需要排队等待
姚振华的宝能系不缺上市平台。对于姚振华来说，这只是一个左手游戏。
去年4月30日，证监会发布《关于创新试点红筹企业在境内上市相关安排的公告》，将境外上市红筹企业的市值门槛降低至200亿元，这也为东风、吉利等传统车企回归a股市场创造了有利条件。此外，科技创新板对利润限制和营收规模要求的放宽，也使得威马创业公司难以上市。
科技创新板上市条件大幅放宽，明显高于港股估值，或者吉利、东风、威马是选择a股上市的主要原因。蓄势4年，姚振华“早起赶个晚集”。科创板的发审时间快，辅导时间短，可以为宝能汽车尽快上市提供有利条件。宝能汽车也希望及时赶上速度。
去年以来，在汽车市场的整体增长中，新能源汽车的表现依然亮眼。数据显示，今年1月，新能源汽车产销分别完成19.4万辆和17.9万辆，同比分别增长285.8%和238.5%，单月销量已实现7连增。在政策和资本的推动下，新能源汽车板块在全球资本市场的表现堪称‘爆款’。
截至去年12月31日，共有5家车企市值过千亿，其中比亚迪市值最高。乘用车市值狂飙的背后，一方面是国产车整体销量回暖；另一方面，资本市场看好车企在新能源和智能领域的布局。
到目前为止，恒大这种没有卖出去的车，也获得了资本市场的青睐。截至目前，恒大汽车(约5300亿元)已获得国内汽车企业总市值排名“第三名”的称号。而在1月24日，恒大宣布已引资260亿港元。资本市场的通畅，新能源汽车行业的吸金能力可见一斑。
但科技创新板强调的是科技水平，是务实的。一旦在科技创新板上市，新车公司的股权结构和财务透明度将受到监管。如果没有解决好自己的问题就匆匆上市，那么自己的问题就会被无限放大。也只有通过市场检验，才能合格入局。
如果说恒大的恒驰汽车不被看好，至少恒驰1到恒驰6的样车已经公开，产业链上庞大的朋友圈令人惊叹，那么宝能的短板几乎贯穿了整个体系的每一个环节。这将对宝能汽车IPO的理想构成致命威胁。
从时间维度来看，宝能造车4年多，按照规划应该投入了1000多亿的新车研发费用。但现实是，新建的基地没有一个正式投产，各种关于“宝能新基地建设”的新闻总能看到；汽车研究所没有拿出一个已经可以销售的产品，只有几张照片显示宝能的高端电动品牌验证了上路的汽车。
前文中暴露出来的营销、销售、渠道的短板，也会拖累最近才开始上马的“宝能高端电动车品牌”。
对此，经销商私下并不看好，称宝能汽车营销高管能力不足。“他们根本不懂营销。能在顶端收集各种东西的人。他们很多人在原公司口碑都不好，一直到装成人才跑到宝能。就目前的营销管理体系而言，打造新品牌也是弄巧成拙。”
还是卖车？
从“地产”到“金融”，宝能集团瞄准的是典型的高增速、大增量的“十万亿级”蓝海市场。到现在，“汽车产业可能是未来五年、十年、二十年，这也是全世界几万亿、几十亿的大产业”。
市场上有些声音认为这些房地产企业
一直在资本市场长袖善舞的姚振华，一直有一个房地产梦，让宝能地产上市，打造“工业住宅”的蓝图。虽然没有取得很大的成功，但并没有放弃。业内人士表示，在一二线城市如果没有一定的产业，拿地是非常困难的，宝能还在布局产业地产。
在姚振华那里，越来越多的土地是以工业的名义征用的，被广泛使用。据媒体统计，2017年以来，宝能以造车为名，至少获取了1.5万亩工业用地。在杭、昆、穗、桂阳、Xi安，宝能宣称要建新能源汽车生产基地，Xi安是动作最大、进展最快的一个。这里宝能表示投资400亿，规划产能100万辆。
三年过去了，真车的影子还没看到，但宝能汽车制造基地附近的‘汽车小镇’项目已经开了。2020年9月，获得预售证，比宝能汽车集团Xi安基地提前3个月竣工。可售项目包括公寓、别墅和阁楼。两个月前，媒体报道Xi安的汽车生产基地将于明年6月量产。但是总投资变成了98亿，总设计产能缩水了一半。
2017 -2019年期间，宝能汽车拿下广州、贵阳、昆明、昆山、Xi安共13幅地块，总面积约457.44万m，其中住宅用地8.15万m。根据高德卫星地图显示结果，宝能汽车获得的449.9万m工业用地中，只有43万m建成投产。也就是说，其中只有不到10%的地块已经建成投产，其余地块依然荒芜。
虽然产业园还没建好，但宝能已经利用项目进行了一波融资。2020年5月，中铁信托发布宝能广汽产业园项目(一期)集合资金信托计划，集合规模28亿元，产品期限18个月。据Sky-Check专业版显示，广州宝能汽车有限公司有一条股权质押信息。出质人为宝能汽车有限公司，质押股权金额为21.41亿元，与广州宝能汽车有限公司注册资本一致。
于是，越来越多的声音开始质疑，宝能造车的意图是不是“圈地”？但汽车产业的落地必须有土地和资金支持，企业在开发汽车时有争取资源的优势，尤其是有融资实力的企业。
有房地产从业者表示，目前政府卖地资源有限，各大房企都在积极寻求转型。房地产开发商需要创造一个概念来敦促政府批地。比如之前火爆的吕雯地产，就是新浪潮中房地产开发商转型升级的产物。包括工业城市、公益项目等。都是从地下冒出来的，现在轮到造车了。
单纯的拿地很难，因为很多土地限制太大，甚至要承担巨大的用地性质带来的额外成本。通过产业融合，产业可以建城，城市可以正常发展，同时享受政策红利。据相关人士介绍，现在工业用地是圈出来的，后期如果符合城市规划用地，工业用地可以改变土地用途。
万科战役结束时，姚振华曾公开表示：“我是一个知识分子，脚踏实地的事都是我做的。”宝能汽车还会是老戏骨吗？
